【コラム】不動産投資 第七話「管理費と修繕積立金」鶴間正二郎

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

こんにちは、宅地建物取引士かつライターの鶴間正二郎です。不動産業界で19年間務めていたこともあり、裏も表も知り尽くしています。コラムでは、経験者だからわかる不動産の深い話をテーマとした記事を書いていきます。今回のテーマは、管理費と修繕積立金について。

■管理費と修繕積立金って何だ?

投資用不動産として分譲マンションは手軽で安定していますが、管理費と修繕積立金の分だけ収益が少なめになるともいわれています。管理費。修繕積立金は不動産の中でも分譲マンションにおいてのみ存在するものですが、はたしてどのようなものか、賃貸物件の管理費とはどう違うのかといった疑問について今回はご説明します。

◎区分所有者に支払い義務がある

分譲マンションにおいては各部屋のオーナーを区分所有者と呼び、区分所有者全員で組織した管理組合が共用部分の管理を行います。管理費と修繕積立金はその際に発生する費用に充当するための支出で、区分所有者に負担義務があります。たとえ投資用物件で本人が住んでいない場合であっても支払わなければなりません

◎管理費とは

管理費は共用部で日常的に発生する費用に充当されるお金です。

〇共用部の維持管理には費用が掛かる

エレベーターやポンプ、自動ドアなどマンションには数多くの機械がありますが、動かすには電気が必要ですし、定期的に点検をしなければなりません。ごみ置き場を清掃するためには水道を使い、こまごまとした仕事をしてくれる管理員を派遣してもらわなくてはなりません。マンションの共用部を維持管理していくためには何かとお金がかかりますが、そのために徴収するお金が管理費です。

〇賃貸物件の管理費との違い

賃貸物件においても「月額賃料5.4万円・管理費6千円」というような場合がありますが、これは単に見た目の賃料を下げて募集時に検索にヒットしやすくするための手段で、月額賃料6万円とまったく同じ意味になります。(敷金や更新料も安くなるので借主にとって無意味という訳ではない)

◎修繕積立金とは

修繕積立金は建物の修繕工事をするために貯めておくお金です。

〇まとまった金額の修繕工事に充当

マンションの資産価値を維持するためには定期的に大規模修繕工事を実施しなければなりませんが、このようなまとまった金額の工事を実施するために貯めておくお金が修繕積立金です。修繕積立金会計として管理されて日常的な支出を行うための一般会計とは厳格に区別され、管理組合総会の承認があった場合のみ支出できます

〇定期的に値上げされる

区分所有者の負担を軽減するため、修繕積立金は竣工時は安めに設定されて段階的に値上げするよう計画されている事例が大半です。値上げの実施には総会承認が必要ですので、外部オーナーといっても管理組合活動には関心を持つようにしましょう。

◎戸建だって維持管理にコストがかかる

戸建は管理費と修繕積立金の分だけコストがかからず割安であると考えている方は意外と多いようです。戸建も建物の維持管理にはお金がかかり、すべて貸主が自分で手配しなければならないことを忘れないでください。共用部の維持管理を管理組合がやってくれるマンションは間違いなくお得です。

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

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