【コラム】不動産投資 第十話「2種類の管理会社」鶴間正二郎

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

こんにちは、宅地建物取引士かつライターの鶴間正二郎です。不動産業界で19年間務めていたこともあり、裏も表も知り尽くしています。コラムでは、経験者だからわかる不動産の深い話をテーマとした記事を書いていきます。今回のテーマは、2種類の管理会社について。

■不動産投資で付き合わなければならない様々な管理会社

今回は不動産投資をする際に付き合うことになる「管理会社」についてご説明します。物件が分譲マンションの場合、共用部の管理会社と物件の管理会社という2種類の管理会社と付き合わなければなりません。

◎分譲マンションンの共用部を管理する会社

分譲マンションは専有部と共用部に分かれています。その中で共用部に関しては区分所有者全員で組織する管理組合で管理を行いますが、管理委託契約を締結して管理会社に任せるのが一般的です。
自分が住むことがない投資物件のオーナーにとってはなじみが薄いですが、建物の資産価値の維持という点で管理会社の果たす役割は重要です。

◎投資物件の様々な管理業務を代行する賃貸管理会社

投資用物件を運営して収益をあげ続けていくためにはいろいろと面倒な業務を処理しなければならず、オーナーが仕事の片手間で実施するには困難な内容だと思われます。このような場合に無理をするのは事故の素であり、賃貸管理会社を見つけて任せてしまう方が安全です。任せる方法としては管理会社が業務を代行する「管理委託」という形式と、管理会社がオーナーから物件を借り上げて第三者に転貸する「借り上げ」の2通りのやり方があります。

◎管理委託方式

投資物件の運営においては家賃の徴収や滞納の際の督促、建物の管理といった業務を日常的に実施しなければなりません。オーナーと管理会社が管理委託契約を締結し、賃貸住宅で発生するこういった業務を管理会社に委任するのが管理委託です。管理は委託しても貸主という地位はそのままで、賃貸借契約書にも署名捺印しますが、借主側の窓口は管理会社がやってくれるため、オーナーが直接借主とやり取りすることはありません。

◎借り上げ方式

オーナーから管理会社が物件をいったん借り上げ、第三者に転貸するというシステムです。管理会社が貸主として入居者と賃貸借契約を結ぶため、契約書に署名捺印することも無くなります。
空室時の保証はないものの、入居者がいる限り管理会社から保証賃料が支払われる稼働保障タイプと、万一空室が発生した場合でも保証賃料が支払われる空室保証タイプがありますが、当然ながら空室保証タイプの場合は毎月支払われる保証賃料は低く抑えられます。この他に一棟ものの物件を一括で借り上げ、管理会社が空き室リスクも全て負う「サブリース」といわれるタイプもあります。

■まとめ

不動産投資で収益を上げ続けるためには多くの業者との付き合いが必要です。管理のタイプについてはそれぞれメリットとデメリットがあって決定版と胃物はないので、契約するにあたっては十分に説明を聞くようにしてください。

この記事の著者

鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

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