【コラム】不動産投資 第十一話「2種類の管理会社」鶴間正二郎

The following two tabs change content below.

鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

こんにちは、宅地建物取引士かつライターの鶴間正二郎です。不動産業界で19年間務めていたこともあり、裏も表も知り尽くしています。コラムでは、経験者だからわかる不動産の深い話をテーマとした記事を書いていきます。今回のテーマは、「相場」とは何かについて。

■不動産取引で避けて通れない「相場」とは何か

投資用物件を購入したら早急に貸し出し条件を設定して物件化し、賃貸市場に出さなければなりません。賃貸条件で最も大切なのはやはり月額の賃料ですが、ここでは相場という「神の見えざる手」が大きく影響します。

◎不動産で最も大切なのは相場

家は借りるにしても買うにしても「1円でも安く」と考えるのはやむを得ないことですが、一方で「1円でも高く」貸したい(売りたい)と考える人がいます。このような「1円でも安く」と「1円でも高く」という両者が綱引きをして折り合ったところに生まれるのが「成約事例」で、これが積み上げられてできたものがその地域の「相場」です。

◎賃料の設定では相場を無視できない

相場というものは不動産取引に常について回るもので、賃貸物件の賃料設定においても同様です。

新しい賃貸物件の賃料を設定する場合、レインズやアットホームを利用してその地域の過去の成約事例を数ヶ月分調べますが、似たような物件であれば大体同じような賃料で成約しているもので、相場というものを把握することはそれほど困難なことではありません。

相場を参考にして割り出されたものが「査定賃料」ですが、実際の取引においては申込時に指値が入ることが大半であるため、賃貸市場には査定賃料に若干上乗せして投入します。

◎賃料を見かけ上安くするための裏技とは

仲介業者が物件を紹介する際、客の希望条件をパソコンに入力して検索することから始まるため、早期の客付けには検索により多くヒットすることが絶対に必要です。物件の間取りや広さ、駅からの距離は細工のしようがありませんが、賃料に関しては裏技があります。

賃料月額8.5万円と設定した場合は予算8万円という客の検索からは外れてしまいますが、「賃料月額7.8万円、共益費月額7000円」とすれば引っ掛かります。この場合貸主に毎月8.5万円入金されるというだけのことで、家賃と管理費、共益費といった区別に実質的な意味はありません

◎不動産に掘り出し物は存在しない

借主は「できるだけ安く借りたい」貸主はで「きるだけ高く貸したい」と考えるのが当たり前である以上、相場よりも極端に安い「掘り出し物」は存在しないことになります。これは賃貸だけでなく売買においても同様であり、投資物件の購入に際して相場より極端に安い物件があった場合は何か特殊な事情があったと考えて下さい。

 

この記事の著者

鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

この著者の最新の記事

関連記事

コメントは利用できません。

ページ上部へ戻る