【コラム】不動産投資 第十五話「契約のやり方」鶴間正二郎

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

こんにちは、宅地建物取引士かつライターの鶴間正二郎です。不動産業界で19年間務めていたこともあり、裏も表も知り尽くしています。コラムでは、経験者だからわかる不動産の深い話をテーマとした記事を書いていきます。今回のテーマは、「契約のやり方」について。

■契約締結の段取り

物件に申し込みが入り、審査がOKとなればいよいよ契約ということになります。投資用不動産の賃貸借契約の場合は全て管理会社が手続きを行い、基本的に貸主が出ていくことはありません。しかし実際にどのような処理が行われているか知っておくことは必要です。

◎賃貸借契約の実際の流れ

不動産の契約を締結する場合には事前に重要事項の説明を行わなければならない定めとなっていますが、東京都内の物件の場合はさらに東京ルールといわれる原状回復に関するガイドラインの説明も実施しなければなりません。

〇重要事項の説明(重説)

賃貸借契約を締結する場合、不動産会社は入居予定者に対して重要事項の説明をしなければならないと宅地建物取引業法で定められています。重要事項の内容としては「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」があり、宅地建物取引士が書面を交付したうえで内容を説明します。

〇東京ルールとは

東京ルールとは、正確には東京都都市整備局によって制定された「賃貸住宅紛争防止条例(東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)」のことで、退去時の原状回復における費用負担のガイドラインとなっています。

東京都内の物件の場合、重説と同様に東京ルールも契約前に書面を交付して説明しなければならない定めとなっています。

重説と東京ルールはこれに署名捺印してしまえば、後になって「聞いてないよ!」ということはできません。

〇契約書への署名捺印

重説と東京ルールの説明が完了するといよいよ契約書への署名捺印です。貸主の署名捺印に関しては管理会社によって違いますが、管理会社で代筆代印という事例が多いようです。(貸主が自分で署名捺印する場合もある。)

契約が完了すれば契約書類の原本が管理会社から送られてきます。

◎管理会社で行う場合と仲介業者が行う場合がある

契約を行う場所としては管理会社で行う場合と仲介会社で行う場合がありますが、どちらのタイプになるかは管理会社によって違ってきます。

契約を仲介会社で行う場合、管理会社は入居者や連帯保証人の姿を実際に見ることはありません。そのため本人確認のため印鑑証明を取ったうえ、実印での捺印を求めることになります。

◎連帯保証人の署名捺印をどうするか

契約書には借主と連帯保証人が署名捺印するものですが、保証人が遠隔地にいるような場合は契約の場に同席を求めるのは困難です。そのため「〇〇の連帯保証人になることを承諾します」という趣旨の承諾書に署名と実印を捺印し、印鑑証明とともに提出してもらうような場合もあります。

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

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