【コラム】不動産投資 第十七話「他にはない強みとは?」鶴間正二郎

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

こんにちは、宅地建物取引士かつライターの鶴間正二郎です。不動産業界で19年間務めていたこともあり、裏も表も知り尽くしています。コラムでは、経験者だからわかる不動産の深い話をテーマとした記事を書いていきます。今回のテーマは、「他にはない強みとは?」。

■物件探しで「駅徒歩8分以内」が重要である理由

少子化とそれに伴う人口の減少が今後進行することが確実な状況となっていますが、一方でそれにもかかわらず住宅の建設は進行しています。空き家が増加することが確実な社会情勢の中で物件の稼働率を維持していくためには、他にはない「強み」を持った物件を確保することが必要です。

◎空き家の増加が社会問題化している

総務省が平成25年に実施した調査によると、全国に存在する全ての住戸の中で空き家の占める割合は13.5%となり、何と820万戸の住居に人が住んでいないといいます。調査開始以来この数字は増え続けていることから、5年が経過した現在ではさらに深刻な状況となっていることがほぼ確実です。

それにもかかわらず新築住宅の分譲はなお続いており、こういった状況は今後一層激しくなっていくものと思われます。

不動産投資において最も怖いのが空き家となることで、収入がゼロとなってしまうにもかかわらず住宅ローン・管理費・修繕積立金・税金等の経費は相変わらず発生します。

6~7戸に1戸が空き家というような状況になると入居者獲得のために賃貸物件の間では激しい賃借人獲得競争が繰り広げられることになりますが、これを勝ち抜いて安定した稼働率を確保するためには何が必要になるのでしょうか。

◎「強み」がない物件は確実に苦戦する

たとえ空き家が社会問題になるような状況であっても賃貸物件を求めている人はつねに一定数以上必ず存在します。そのため借主を引きつけるだけの「強み」を持った物件は安定して入居者を確保することができますが、そういうものがなければ苦戦することが確実です。

そのため、郊外の地主が空いている土地に何となく建てたというような物件は深刻な問題に直面することが確実視されています。

利便性が命のマンションにおいては「駅徒歩〇〇分」というのが最も重要な物差しであるのは今も昔も変わりませんが、最近では駅からの距離というものへの評価が以前とは変わってきているようです。駅からの距離が強みとなるのは果たして何分以内なのでしょうか。

◎「駅徒歩8分以内」が重要である理由

筆者が不動産取引の実務に従事していた時の感覚では徒歩10分までなら十分に「駅近」でしたが、求められる駅からの距離は年々短くなっているといいます。最近の調査によれば首都圏の新築マンション販売の現場では「徒歩9分」以上になると一気に苦戦するようになるということで、供給する側としても「8分以内」というのが常識となっているようです。

この動きは賃貸物件にも十分当てはまると考えられます。投資用不動産を検討する際に周辺環境や設備というのも大切ですが、まずは駅からの距離を最大限重視するようにした方がいいでしょう。

借主を引きつける「強み」として駅距離以外にどのような要素があるかということについては次回お話します。

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鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

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