【コラム】不動産投資 第三十一話「賃料と管理費」鶴間正二郎

The following two tabs change content below.

鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

こんにちは、宅地建物取引士かつライターの鶴間正二郎です。不動産業界で19年間務めていたこともあり、裏も表も知り尽くしています。コラムでは、経験者だからわかる不動産の深い話をテーマとした記事を書いていきます。今回のテーマは、「賃料と管理費」について。

■「空き室リスク」を避けるために意外な裏技

不動産投資を行う際に最も恐れなくてはならないのは空き室リスクです。部屋が空いてしまえばその間は家賃収入がゼロとなり、ローン返済に加えて管理費・修繕積立金等々の持ち出しだらけになってしまいます。解約予告が入れば直ぐに次の募集を始めて早急に次の入居者を決定しなければなりませんが、そのためには仲介会社の営業マンによってできるだけ多くのお客様に物件を紹介してもらわなければなりません。

◎検索に引っかかりやすくする必要

売買でも賃貸でも物件情報は所定の流通機構に登録して業界全体で共有化しなければならないというのが不動産の世界におけるルールで、そのため不動産会社の営業はパソコンさえあれば事務所に居ながらにしてほぼすべての物件情報に接することが可能です。そのため部屋を探しているというお客様を迎えた場合、希望する条件をヒアリングしたうえで該当する物件を検索することから営業活動が始まります。

ここで引っかかってきた物件をお客様に紹介するのですが、空き部屋を早く埋めるためにはこの検索に引っかかりやすくすることが大切です。

◎賃料の表記に工夫の余地があった

検索の際には業者専用サイトに最寄り駅、駅からの距離、間取り、広さ、予算等を入力するのですが。引っかかりやすくするためには物件に関する諸条件の表記の仕方をそれ相当に工夫しなければなりません。当然ながら駅からの距離や部屋の広さ、間取り等に関しては厳格なルールがありますが、誠に意外なことに賃料に関しては工夫の余地があるのです。

それが「管理費」とか「共益費」といった表記を活用することです。

◎「管理費」を利用して見かけの賃料を下げる

収益をあげるためにはどうしても毎月8.5万円の家賃収入が必要である場合、「月額賃料8,5万円」と表記するのが一般的ですが、ここで一捻りして「管理費7.8万円、管理費等7000円」などと表記すれば見かけの賃料が下がります。

分譲マンションにおける管理費と修繕積立金は厳格に区分されますが、賃貸物件における「管理費等」については使い道について特に定めはありません。

「賃料月額8.5万円」とした場合は「賃料8万円以下」という検索条件には引っ掛かりませんが、「賃料月額7.8万円、共益費月額7000円」とすれば引っ掛かります。このようにして検索件数を上げることができればその分だけ空き室を早期に埋めることが可能です。(当然ながら検索の際に「管理費込み」の欄にチェックされてしまうと無意味になります)

◎更新料等が下がることをお忘れなく

空き室リスクを避けるために意外な裏技があることをお分かりいただけたでしょうか。

賃貸物件において敷金、礼金、更新料といった項目の関しては「賃料の〇カ月分」という表記をするため、「管理費」「共益費」といった手段を利用するとその分だけ金額が下がることに御注意ください。(大した額ではありませんが)

この記事の著者

鶴間 正二郎

1965年生まれ。宅地建物取引士。自動車業界で7年、不動産で19年の実務ののちライターとして活動。経験者だからわかる不動産の深い話をテーマに記事を投稿しています。趣味は御朱印集め。柔道弐段。

この著者の最新の記事

関連記事

コメントは利用できません。

ページ上部へ戻る